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‘官方版APP下载’想暴富,不要买公寓?

发布时间:2022-02-25 00:17:02人气:
本文摘要:国庆黄金周,闲来无事,鹿鹿在深圳四处看房。深圳楼市,虽然许多地段已是天价,可是经济告诉生长就像一剂强心针,仍然有无数人看好它再创新高。然而,没钱买不起房不是最郁闷的,最郁闷的是有钱也买不到房——因为限贷限购。 之前有不少外地人为了购置深圳房产,使用深圳的人才落户优惠政策,不远万里把户口迁到深圳。然而,今年7月调控升级:深户住民家庭、成年只身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前,在本市一连缴纳36个月及以上小我私家所得税或社会保险证明,方可购置商品住房。

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国庆黄金周,闲来无事,鹿鹿在深圳四处看房。深圳楼市,虽然许多地段已是天价,可是经济告诉生长就像一剂强心针,仍然有无数人看好它再创新高。然而,没钱买不起房不是最郁闷的,最郁闷的是有钱也买不到房——因为限贷限购。

之前有不少外地人为了购置深圳房产,使用深圳的人才落户优惠政策,不远万里把户口迁到深圳。然而,今年7月调控升级:深户住民家庭、成年只身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前,在本市一连缴纳36个月及以上小我私家所得税或社会保险证明,方可购置商品住房。

鹿鹿身边一个姐姐,人在天津,不远万里,把户口迁来深圳,效果新政下来了,hmmm……屋子黄了,户口也不知道咋弄回去….. 所以,我们只赚自己该赚的钱,不要太过投机取巧了。住宅买不了,商业公寓自然是更热闹了。公寓价钱自制,装修时尚,不限购不限贷,让人独霸不住。

许多鹿粉问我:鹿鹿,公寓可以买吗?做任何投资决议之前,你必须清楚地相识你的投资品。可是,许多人对公寓一知半解,有的不做观察,无脑买入,最后套牢;有的“一刀切”,是公寓就不能买,错失了投资时机。今天,我们就来聊聊“商业公寓”的那点事儿,以及我们该如何投资? No.1住宅、公寓,傻傻分不清楚普通住宅和商业公寓是两种性质纷歧样的房产。

住宅,也叫商品房,是比力常见的供居住的衡宇,包罗:普通住宅、洋房、别墅等等。公寓其实属于商业地产的一种形式,一般包罗住宅式公寓、商务公寓和旅店式公寓三种。

商铺、写字楼等也属于商业地产,也算是公寓的好兄弟咯。一个是民用,一个商用,性质纷歧样。

判断一个楼盘是不是商业公寓,不能只看名字,详细要看产权和土地性质,并不是名字有“公寓”二字就是商业公寓。好比:我家四周有个旧楼盘名字叫“XX公寓”,但它确实是70年产权的住宅。(详细如何判断,我们继续看下去)No.2和住宅相比,公寓有哪些优点?在限购限贷地域,公寓的优点是显而易见的: 01不限购不限贷在绝大部门都会,公寓是不限购(部门地域有购置限制,如:广州)。

相比起住宅动不动就限购,公寓极大地满足了列位土豪买买买的需求,而且公寓不占用购房名额。至于贷款,公寓首付是至少5成(不管第几套)。

02价钱自制同一区域,类似条件下,公寓的价钱通常只有住宅的一半。举个例子:前两天,鹿鹿看了罗湖的一个公寓,位于罗湖珠宝商圈中心地段,四周20年楼龄的二手房,每平的价钱都要8万元。

而该公寓,开盘价约7万,而且是复式结构,买一层送一层,相当于住宅的半价不到。其中最小的户型是30平方,装修成上下2层,共60平,总价200万不到。03商住两用许多公寓是商住两用,除了可以居住,还可以注册公司,做办公室等。

好比:我的一个朋侪在深圳创业,就是买了一套100多平的公寓,注册公司,上面住家,下面装修成office,和10来个员工一起办公。No.3公寓的6大硬伤跟普通住宅相比,公寓有6个硬伤,严重影响它的升值潜力和价值。

01土地使用年限短商业性质的公寓土地使用性质上,大多属于“商场”、写字楼或旅店性质。这类商用公寓的土地使用年限只有40至50年不等;而住宅性质用地的使用期限为70年。请注意:土地使用期限都是从开发商拿地开始算起的,而不是你收楼的日子算起的,所以你实际获得的使用期限更短。

举个例子:我曾经看到一个公寓,位于市中心,价钱比四周公寓还低30%,很是吸引人。仔细询问后才发现,50年产权,开发商1997年拿地,开了旅店5年失败了,又革新成公寓出售。也就是说,它的实际使用期限只剩下27年。最让人头疼的是产权到期了怎么办?住宅性质房产到期了,应该有归还是无偿续住?这个问题还是在讨论。

我小我私家以为,哪怕是有偿续住,用度应该不高,因为住宅关系到民生和社会稳定! 可是,商用公寓土地年限到期后是肯定需要补高额地价才气继续使用。这一点在各地都有许多先例的。02不能落户,无学位购置商用公寓是不能入户的。

虽然不少商用公寓地处市中心,四周另有名校,但因不能落户也无法入读四周的学校。03银行贷款利率高、年限短虽然商用公寓不受住宅限购令、限贷令影响,但因为是商用性质物业,只能获批最高5成、最长10年期的贷款。

普通住宅可获最长30年、最高七成的贷款。而且,公寓不能申请利率较低的公积金房贷。

现在,商用公寓贷款利率一般为基准利率的1.1倍-1.3倍,而住宅贷款利率多是上浮1.05-1.1倍。(各都会/各银行会有少许差异,可是同等条件下,公寓的贷款利率肯定更高)04治理费、水电费更贵商业公寓的水电费、治理费比普松住宅贵许多。

许多公寓是不行以明火煮食的,对家庭而言也是相当不利便。举个例子:现在,广州商业物业用水收费尺度为4.11元/立方米,用电收费尺度为0.9885元/度,但住宅物业的用水加污水处置惩罚费收费尺度为2.22元/立方米,用电收费尺度仅为0.61元/度。

另外,商用公寓的治理费一般都要2.8-10元/平方米/月,比普通住宅1-3.8元/平方米/月价钱要高得多。05高税费转手生意业务难商业公寓最大的毛病是,买卖的税费很高,导致很难转手。凭据政策,住宅二手生意业务满2年可免收土地增值税,但商用公寓生意业务不能免收。

公寓的土地增值税的征收,一般按出让土地增值额的崎岖,实行四级超率累进税率,即按增值额的崎岖,对增值部门征收30%-60%的税费。此外,商业公寓还需按物业生意业务总价征收5.5%的营业税。公寓各项税费加起来,通常到达物业生意业务总价的10%-14%。而普通住宅的二手生意业务通常各项税费加起来只有3%左右。

06升值慢、升值潜力有限因为以上的种种毛病(主要是转手难),商业公寓比普通住宅升值慢,幅度小。打个例如,同一地段的普通住宅,涨了15000元,周边的公寓可能只涨了5000元。这还是在楼市普遍大涨的情况下,如果楼市涨势欠好,可能公寓的价钱压根不会涨。相信你身边也有不少小同伴买了公寓之后,好几年不涨,欠好转手,甚至套牢的故事。

No.4什么人适合买商业公寓?有的小同伴可能会问:公寓这么多硬伤,是不是一定不能买呢?我们倒也不用这样“一刀切”。鹿鹿的建议是:如果你能够直接买住宅,那就不要买商业公寓。哪怕住宅小一点,也能直接解决落户学位的问题,后续升值的潜力也更大,转手也更容易。

如果你不切合当地的限购政策,无法购置住宅,那么我们也可以思量购置合适的公寓,详细注意以下几点:01大都会中心富贵地段北上广深杭等都会的经济生长条件好,处于中心富贵地段的公寓,出租和出售的市场比力旺盛。千万不要贪小自制,或者听中介忽悠,买不蓬勃地域、地段配套落伍的地域的商业公寓、旅店公寓,或许率你会被套牢,欲哭无泪。02做好长线投资的准备以出租回报为主,房产升值回报为辅,地段好的公寓,哪怕升值情况不理想,恒久靠租金收入,好比:出租给白领、创业公司、事情室,也能获得很不错的租金收益。

因为可以注册公司、装修情况等优势,大部门公寓的租金都比住宅还要高一些。03“大公寓 + 小住宅”组合“大公寓 + 小住宅”组合,既能住上大屋子,又能解决落户和学位。因为公寓不能解决落户和学位的问题,就算居住情况好、价钱自制,许多小同伴也不敢购置。

这里鹿鹿给小同伴支一招:你可以把资金分为两部门,一部门购置1个面积较大的公寓用于自住,一部门购置1个面积小的住宅用于落户和学位,之后住宅举行出租,每个还能有租金收入,也住上了大屋子。举个例子:小明和女友准备完婚生娃,坐标深圳,手头上有200万可以当首付。你可以花100万首付购置一套60平的公寓(好比:上文鹿鹿提到市中心公寓,总价200万)。

两房一厅的loft小户型可以解决新婚小伉俪一家三口的生活需要。(缺点是公寓只能贷款10年,所以这部门月供会高一点点)公寓是不暂用购房指标,所以小明依然是首套房。

剩下的100万可以当首付,可以在同一地段购置一套30平的住宅,带户口和学位,用于落户和小孩念书。小住宅平时可以出租,每个月可以有3000元的租金收入,可以抵扣月供。

一般操作是直接把200万首付,用于购置1套60平的住宅,那么你这套住宅只能用于自住,并不能满足投资需求。对于暂时不满足购房条件,又急于买房完婚自住的小同伴,也不妨可以参考这种方式。固然,每一种方式都有自己的优势和短板,大家要凭据自己的情况和需求举行分析,选择最能满足你需求的方式。


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